בעלי נכסים רבים המעוניינים למכור משרד או חנות בערים כמו תל אביב או רמת גן נוטים להסתמך על נתוני מחיר למטר רבוע שנפוצים בסביבה. בנדלן מסחרי הגישה הזו אינה מספיקה כדי להוציא עסקה אל הפועל.
מחיר של נכס עסקי אינו נגזר רק משטח הקירות אלא בעיקר מאיכות חוזה השכירות וממרכיבי הסיכון והתשואה בתוכו.
כאשר קונה פוטנציאלי בוחן נכס להשקעה הוא בודק בראש ובראשונה את חוזה השכירות הקיים. זהות השוכר היא נתון מכריע בשווי האם מדובר בחברה גדולה ויציבה עם ערבויות חזקות או בעסק קטן בעל רמת סיכון גבוהה יותר.
בנוסף נבחנת תקופת החוזה ואפשרויות ההארכה שלו.
נתון מהותי נוסף הוא גובה דמי השכירות ביחס למחיר השוק הנוכחי.
אם השוכר משלם סכום הגבוה משמעותית מהמקובל הקונה עשוי לתמחר את הנכס לפי ערך שוק ריאלי מתוך הנחה שהשוכר לא יחדש את החוזה באותם תנאים.
חשוב להבין כי בנדלן מסחרי ערך העסקה הוא מעבר לנתוני נכס יבשים אלא תזרים מזומנים עתידי לרוכש. ככל שחוזה השכירות יציב יותר והשוכר חזק יותר כך שווי הנכס עולה ללא קשר ישיר למחירי המטר הממוצעים בסביבה.
פעולות להעלאת ערך הנכס לפני המכירה כדי להשיג את המחיר המקסימלי בעסקת המכירה מומלץ לבצע הכנה יסודית של כל הנתונים.
יש לוודא שאין חריגות בנייה או שימושים לא מורשים שעלולים לעכב את הבדיקות המשפטיות של הקונה.
בנוסף חשוב להציג נתונים ברורים לגבי כל הוצאות התחזוקה הכוללות ארנונה דמי ניהול וביטוחים.
לעיתים הארכת חוזה לשוכר קיים לפני היציאה לשוק יכולה להעלות את שווי הנכס מכיוון שהיא מעניקה לקונה ביטחון ויציבות תזרימית לשנים הקרובות.
שוק הנדלן המסחרי מושפע באופן ישיר מגובה הריבית וממצב המשק הכללי.
בתקופות של ריבית עולה המשקיעים מצפים לשיעור תשואה גבוה יותר מה שמשפיע על מחירי המכירה הסופיים. ניתוח מקצועי של המצב הקיים עוזר לבעל הנכס להחליט אם זהו הזמן הנכון למכירה או שעדיף להמתין לשינוי במגמות הביקוש.
המטרה היא לבחון את כדאיות מימוש הנכס אל מול חלופות השקעה אחרות הקיימות בשוק באותה עת.
בעלי נכסים השוקלים לממש את השקעתם יכולים לקבל הערכת שווי המבוססת על עסקאות אמת שבוצעו בשטח בתקופה האחרונה. נתונים אלו מאפשרים לקבל החלטה עסקית מדויקת המבוססת על המציאות הכלכלית הנוכחית.
