כאשר ניגשים לביצוע עסקת רכישה של נדלן מסחרי השאלה הראשונה שצריכה להישאל היא מהי מטרת ההשקעה.
בניגוד לשוק המגורים נדלן מסחרי הוא מכשיר פיננסי לכל דבר.
ההחלטה אם לרכוש משרד בבני ברק שטחי מסחר בתל אביב או מבנה תעשייה ברמת גן נגזרת ישירות מפרופיל הסיכון והתשואה שהמשקיע מחפש.
ישנם משקיעים שמחפשים יציבות מקסימלית. הם יבחרו לרכוש משרד בבניין המנוהל היטב באזור הבורסה ברמת גן עם שוכר חזק שחתום לטווח ארוך של חמש עד עשר שנים.
במקרה כזה התשואה השוטפת תהיה סבירה והשקט הנפשי יהיה גבוה. מנגד קיימים משקיעים שמחפשים דווקא את עליית ערך הנכס.
הם יתמקדו בנכסים באזורים שנמצאים בתהליכי שינוי ייעוד או בבנייה מסיבית כמו ציר יגאל אלון בתל אביב.
שם התשואה החודשית עשויה להיות נמוכה יותר בתחילה אך הפוטנציאל למכור את הנכס ברווח משמעותי בתוך מספר שנים הוא גבוה בהרבה.
בנדלן מסחרי אין אזור שהוא טוב יותר באופן מוחלט אלא יש נכס שמתאים בצורה מדויקת ליכולת הכלכלית ולרמת הסבלנות של המשקיע בין אם המטרה היא הכנסה חודשית קבועה ובטוחה ובין אם המטרה היא רווח משמעותי בעתיד.
טעות נפוצה אצל משקיעים בתחילת הדרך היא לבחון רק את מחיר הקנייה מול דמי השכירות הצפויים. בנדלן מסחרי קיים פער משמעותי בין הכנסה ברוטו להכנסה נטו ויש לקחת בחשבון מספר משתנים נוספים. דמי הניהול במגדלים איכותיים הם גבוהים מאוד ובמצב שבו הנכס עומד ריק בעל הנכס הוא זה שנושא בעלויות אלו מה שעלול לשחוק את הרווח השנתי במהירות. בנוסף רכישת נדלן מסחרי מחויבת במס רכישה בגובה של שישה אחוזים ובתשלום מע"מ שדורש תכנון תזרימי נכון. לעיתים יש להוסיף למודל הכלכלי גם השתתפות בעלויות התאמה ושיפוץ עבור שוכר איכותי כדי להבטיח את יציבות הנכס.
השקעה בנדלן מסחרי דורשת ניתוח מעמיק של מספרים ולא רק איתור נכסים פיזיים. מי שמחפש יציבות תזרימית יתמקד בבניינים מאוכלסים בערים המרכזיות ומי שמחפש פוטנציאל לרווח הון יחפש נכסים לפני השבחה או באזורי פיתוח שנמצאים בתנופה. פגישת אסטרטגיה מקצועית מאפשרת לבחון את הנתונים בשטח ולקבל החלטה שמבוססת על ניתוח כלכלי קר ולא על תחושות בטן.
